Максим Нечипоренко
Все, что каким-то боком связанно с недвижимостью получило один из наиболее ощутимых ударов в результате экономического кризиса. Первые симптомы начали проявляться еще год назад, когда цены на жилье прекратили свой рост. Доходы населения тогда еще не были под угрозой сокращения – основное влияние на сферу недвижимости тогда оказывал спад на глобальных рынках. Но уже с конца лета дыхание экономического кризиса почувствовали и рядовые граждане: гривна начала падать, цены расти, пошли первые сокращения на рабочих местах. Только за январь-февраль объемы строительства в стране сократились на 57,3%.
Падение благосостояния людей с лихвой отобразилось на спросе в недвижимости. Очень показательным в этом отношении является количество сделок по купле-продаже недвижимости. Их количество в 2008 году по сравнению с 2007 годом уменьшилось на пятую часть – 18%. Та же тенденция характерна и для земельных участков. В 2008 году было засвидетельствовано 113,517 тыс. договоров покупки-продажи земельных участков. Это почти на 9% договоров меньше, чем было заключено в 2007 году. Уже осенью в воздухе, которым дышали застройщики, стало пахнуть жаренным. На горизонте стал явно просматриваться обвал цен.
Несомненно, негатив в торговле недвижимостью не может не оказать влияние на стоимость самой недвижимости. В холдинге «Восточная инвестиционная группа» прогнозируют снижение цен на жилье на 40%. Но самое главное, по словам самих застройщиков, строительный бизнес прекратит быть сверхприбыльным. «Девелопмент уже не принесет рентабельности (прибыльность на единицу произведенного товара) 60%-70%, а порой и 150%. Этот показатель в условиях кризиса снизится до 15-20%», – отметил президент холдинга Алексей Бутенко.
К слову, господин Бутенко не уточнил, что даже оставшиеся 15% рентабельности все равно является заоблачными. Даже в развитых капиталистических стран она составляет ниже 10%. Перспектива потерять сногсшибательные прибыли привели застройщиков к Кабмину о «помощи»: еще в конце прошлого года, когда коллапс строительной отрасли был уже очевиден, застройщики провели встречу с премьер-министром. Достигнутая договоренность гласила, что Кабмин не будет ограничивать предельную рентабельность отрасли ниже 15%. И это в кризисные то времена!!!
Действительно, общий упадок в строительной сфере вовсе не означает, что людям не нужно жилье. Армия неимущих растет, а скупые рантье больших городов продолжают драть деньги в виде арендной платы за сдаваемые квадратные метры. И застройщики это знают, потому все равно жилье, хоть и минимальными темпами, но продаваться будет. И прибыль не плохая. Но это касательно жилья высокого класса, для людей богатых, по которым кризис также ударил, но не настолько, что бы не иметь возможность жить в элитных домах.
Строительство многих объектов «премиум» класса (наиболее распространенная категория жилья без излишеств) было также приостановлено. Но дело в том, что инвестиции на строительство таких объектов брались именно у будущих жильцов. То есть, и деньги вложены и жилья нет. Компании застройщики жалуются на критическое состояние отрасли и просят у правительства денег и поддержки. Кабмин разработал программу, предусматривающую достройку жилых объектов, степень готовности которых превышает 50%-70%. А таких по Украине около 1000 «недострек». В эти объекты в 2009 году планируется вложить «живыми деньгами» из государственной казны около 3 млрд. грн.
Кабинет Министров предлагает Верховной Раде определить право граждан на получение доступного жилья, при условии, если их доход не превышает четырехкратный размер среднемесячной заработной платы в регионе по данным Государственного комитета статистики. Деньги должны были предоставляться людям в виде кредита на квартиры. Выдачу ипотечных займов возложили на государственные Ощадбанк и Укрэксимбанк. Схема следующая: госбанки выдают 75% стоимости жилья заемщику, 25% он оплачивает сам. На ипотечное кредитование граждан-покупателей из указанных 3 млрд. грн. будет выделено 1 млрд. грн.
Кабинет Министров также намерен выделить еще 1 млрд. грн. в качестве поддержки (!!!) самой строительной отрасли. По словам премьер-министра Юлии Тимошенко, кредитоваться будет незавершенное строительство, готовность которого составляет около 80%. То есть, застройщикам «накинут» сверху бабла просто за красивые глазки. А это из бюджета – из наших с вами карманов. Еще 1 млрд. грн. из бюджета выделено в Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) в качестве госгарантий под строительные проекты. Основной задачей деятельности ГИУ является рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг.
В конечном итоге, даже из 3 млрд. грн., предусмотренных как помощь людям вложившимся в строительство, 2 млрда пойдет совсем другим путем. Но есть два нерешенных вопроса – процентная ставка, которая до сих пор не известна (сначала говорилось, что это будет 3-5%, что мало вероятно), и сроки кредитования.
В правительственной программе предусмотрено, что ипотечный кредит будет даваться заемщику на срок 30 мес. (2,5 года). Выплата кредита в такое время для заемщика не представляется возможным для большинства жителей страны. И это даже при условии, что стоимость квадрата снизилась до 10 тыс. грн. За однокомнатную квартиру в 50 м квадратных нужно дать порядка 450 ты. грн. ($56 тыс.). Если кредит будет выдаваться под 5%. То выплатить нужно будет 12 тыс. грн. В условиях жесткой безработицы это не представляется осуществимым. Министерство регионального развития и строительства предлагало дать процент на уровне учетной ставки НБУ – 12%+2%. Такой процент уже ближе к реальности, но это 13,5 тыс. в месяц – на кого рассчитана программа непонятно.
Кроме того, даже этих денег оказывается не достаточно. На достройку указанных выше 1000 объектов нужно 10 млрд. грн. Но ГИУ получила госгарантию только на 1 млрд. грн., остальные деньги правительство рассчитывало получить под гособлигации у НБУ, но МВФ запретил правительству влиять на НБУ, что привело к сдаче позиций Кабмина перед МВФ. НБУ в свою очередь уже сказал, что никаких денег строителям не даст.
Таким образом, никаких денег правительство не получит, так как НБУ это последний источник денег в этой стране. Застройщики получат из бюджета под госгарантии 1 млрд денег на «развитие отрасли», а люди, вложившие средства в объекты, если и получат жилье, то очень не скоро. По словам Алексея Бутенко, кризисные явления будут наблюдаться в отрасли еще лет пять.
