Антимонопольний комітет готується провести демонополізацію галузі ЖКГ, зокрема, врегулювати проблемні питання, пов’язані з діяльністю українських житлових товариств – об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Для цього АМКУ створив робочу групу, до якої увійшли представники ПАТ АК «Київодоканал», ПАТ «Київенерго», Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, галузевого регулятора – Нацкомісії, що здійснює держрегулювання у сфері комунальних послуг, Київської міської держадміністрації, експертів, представників громадських організацій, міжнародних фінансових інститутів та юристів.
Таке рішення було прийнято в ході ініційованого відомством круглого столу «Шляхи розвитку конкурентного середовища на ринках житлово-комунальних послуг», який проходив 21 травня в режимі всеукраїнської селекторної наради з 27 відділеннями Комітету. Зацікавленість АМКУ проблемами галузі, і, зокрема, проблемами взаємин ОСББ з підприємствами – природними монополістами, заступник голови АМКУ Федір Влад пояснив тим, що відомство отримує безліч «листів і скарг від людей, які просять розібратися в ситуації». «Ринок комунальних послуг надмірно монополізований. Президент вимагає, в тому числі і від нас, проведення реформи. Ми зобов’язані розглянути питання розвитку потенційно конкурентних секторів цієї галузі», – заявив чиновник, відкриваючи роботу круглого столу. До потенційно конкурентних ринків у ЖКГ, на думку АМКУ, відноситься сфера утримання та обслуговування житлового фонду та прибудинкових територій.
На що скаржитесь?
Пан Влад також розповів присутнім, що АМКУ попередньо провів кілька робочих нарад, в ході яких були систематизовані проблеми українських ОСББ. Таким чином, Комітет виділив чотири групи проблем, які вимагають негайного рішення:
1. При створенні ОСББ, мешканці багатоквартирного будинку не можуть отримати список власників житлових і нежитлових приміщень, що перешкоджає проведенню загальних зборів;
2. Закріплена в чинному законодавстві система прийняття рішень «одна людина – один голос» не відображає повною мірою інтереси всіх членів об’єднання;
3. Надмірно забюрократизована процедура реєстрації ОСББ як юрособи;
4. Проблеми функціонування об’єднань.
Результати аналізу, проведені Департаментом досліджень і розслідувань АМКУ, свідчать про те, що, житлово-експлуатаційні організації, які забезпечують збереження житлового фонду і його належне використання, зловживають своїм монопольним становищем. Почасти, для цього у організацій є законодавчі підстави. Їх статус закріплений ст. 24 чинного досі Житлового Кодексу УРСР, згідно з яким одна ЖЕО повинна обслуговувати один житловий будинок.
За словами головного експерта відділу ЖКГ першого управління досліджень і розслідувань згаданого Департаменту АМКУ Юлії Товстенко, причиною затягування процедури реєстрації ОСББ та передачі будинку в управління мешканцям є недосконалість нормативно-правових документів. Згідно з урядовою постановою № 1521 передача будинку повинна відбутися протягом 2 місяців. «Ці терміни прописані тільки на папері. Вони не діють через те, що постанова не містить переліку необхідних документів і відсутні типові форми заяв для передачі», – зазначила експерт.
З не менш серйозними перешкодами українські ОСББ стикаються при отриманні у користування прибудинкових територій, що перебувають у комунальній власності. Проблеми виникають через те, що законодавчо не закріплені умови користування прибудинковими територіями, а також неможливо встановити їх межі.
У Департаменті досліджень і розслідувань також зосередилися на вивченні взаємовідносин монополістів-компаній, що надають комунальні послуги, та об’єднань. «Природні монополії, грунтуючись на тому, що ОСББ реєструються як юридичні особи, не укладають з ними прямі договори на постачання послуг і ресурсів, а укладають індивідуальні. Від ОСББ вимагають надання додаткових технічних умов, – окреслила проблему пані Товстенко. – Крім того, прямі контракти не відповідають затвердженим типовим договорам».
Всередині самих ОСББ також не рідко виникають випадки шахрайства та обману мешканців. Прикладом таких махінацій є досить часті випадки завищення рівня платежів і внесків, що сплачують мешканці. «Збори ОСББ вважаються легітимними, якщо проголосувало більше половини мешканців, а рішення приймається, якщо проголосувало 2/3 членів об’єднання. Але ж в будинках є люди, які не є членами ОСББ. Виходить, що, встановлюючи будь-які тарифи і розміри платежів, меншість приймає рішення за більшість», – впевнена Юлія Товстенко.
Столичні рейдери
Схему створення «кишенькових» або, як їх ще називають «рейдерських», ОСББ забудовником в новобудовах в Комітеті також не оминули увагою. «Наприклад, ми розглядали випадок, коли в будинку, в якому налічується 201 квартира, якимось чином забудовник отримує право власності на 75 квартир. Проводяться загальні збори з трьох осіб, створюють об’єднання і встановлюють тарифи. І, якщо в середньому по Києву вартість утримання та обслуговування квадратного метра становить 3,5 грн, в будинках з ОСББ – 3 грн, то в «кишенькових» ОСББ тариф сягає 13 грн», – розповів заступник голови Київського територіального відділення АМКУ Антон Балаба.
За даними відомства, в столиці налічується 1,9 тис. ЖЕО. З них 300 організацій – приватні компанії, 700 – ОСББ та 900 – житлово-будівельних кооперативів. Цю інформацію підтвердили і в КМДА, уточнивши, що комунальних обслуговуючих організацій (ЖЕКів) – близько 8 тис. При цьому, представники адміністрації зосередили увагу експертів АМКУ ще на деяких ключових проблемах столичних ОСББ. Зокрема, при розрахунках за послугу гарячого водопостачання, тарифна різниця лягає фінансовим тягарем на ОСББ.
Крім того, наріжним питанням є діючий у Києві новий порядок відведення земельних ділянок у користування, що ускладнює процес передачі об’єднанням прибудинкових територій. «Але ми намагаємося вирішувати ці проблеми. Розробляємо з «Київенерго» єдине рішення з питання платежів, також ми виділили кошти на проведення капітальних ремонтів багатоквартирних будинків. Левову частку цих грошей – 3-4 млн грн – отримали будинки, де створено ОСББ, і зараз домовляємося з ними про співфінансування», – повідомив начальник Управління розвитку та реформування житлово-комунальної інфраструктури КМДА Петро Пантелєєв. Він також заявив, що на найближчу сесію Київради буде винесено питання про спрощення передачі будинків на баланс ОСББ. Зараз такі рішення приймаються тільки на сесії міськради.
Створити закон – не поле перейти
У профільному Міністерстві кажуть про численні порушення прав громадян, які виникають при створенні та подальшій діяльності об’єднань мешканців. «Ми отримали 2300 звернень громадян, з яких розглянуто вже 2000, – повідомила заступник директора Департаменту житлової політики – начальник відділу реформування житлової сфери Мінрегіону Віра Радченко. – Ми серйозно працюємо над удосконаленням законодавства. Розроблений нами проект, яким передбачаються зміни до закону «Про майнові права та їх обмеження» вже прийнятий за основу в парламенті». Чиновник також зазначила, що у минулому році Президентом було заветовано законопроект №8474, розроблений Мінрегіоном, інший законопроект, який було зареєстровано у парламенті не було схвалено у першому читанні попереднім складом Ради, тому при зміні депутатського складу – повернуто Мінрегіону на доопрацювання. Ці два законопроекти також містили норми, що зводять нанівець шахрайські схеми в діяльності ОСББ.
Як раніше повідомляла «Україна Комунальна», Президент Віктор Янукович у липні 2012 року ветував прийняті парламентаріями два законопроекти, покликані регулювати діяльність об’єднань мешканців. У серпні Мінрегіон оголосив про те, що розробкою концепції нового документа будуть займатися юристи іноземної компанії Backer & McKenzie, робота якої оплачується за рахунок коштів Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового Банку).
Результатом їх роботи стали два законопроекти – «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку», а також проект змін до Цивільного Кодексу, оприлюднені для громадського обговорення на офіційному сайті Міністерства у грудні 2012 року. Найближчим часом проекти будуть зареєстровані у Верховній Раді. Згідно з документами, українцям пропонується два варіанти управління своїми багатоквартирними будинками. У першому випадку, – шляхом реєстрації ОСББ як юридичної особи та автоматичного членства всіх проживаючих у ньому. У другому – передбачено створення об’єднання без держреєстрації юрособи. При цьому жителі вибирають керуючого, з яким укладають договір.
Про необхідність серйозних законодавчих змін говорили і експерти, представники громадських організацій та ОСББ. «Потрібно врегулювати наші правовідносини з монополістами. Ми стикаємося з ситуацією, коли вони змушують нас підписувати свої договори, які не відповідають затвердженим урядом типовим контрактам. В іншому випадку, нам загрожують відключеннями тепла і електроенергії. Неодноразово ці загрози реалізовувалися на практиці», – заявив представник об’єднання мешканців столичного житлового комплексу «Престиж Хол» (Печерський район) Володимир Курганський.
Засновник Всеукраїнської громадської організації «Ефективний власник», юрист, який спеціалізується на проблемах майнових прав, Тетяна Монтян – розповіла, які саме правки необхідно внести до законодавства. «Необхідно запровадити автоматичне членство. Відсутність норми про обов’язкове членство всіх мешканців будинку в об’єднанні призводить до того, що в ЖБК і в «фейкових», створених забудовниками ОСББ більшість співвласників позбавлені права і можливості брати участь в управлінні та прийнятті рішень щодо власного майна. Крім того, замінити абсурдний алгоритм прийняття рішень на зборах «1 людина = 1 голос» – на алгоритм пропорційного голосування («кількість кв.м = кількості голосів»). Тільки в нашій країні Цивільним Кодексом визначено, що спільне майно («У.К.» – за межами квартири і нежитлових приміщень) – це спільна сумісна власність, а не спільна часткова, як має бути, і як це закріплено в інших країнах. Це юридична абстракція, оскільки всі приблизно однаково користуються цією власністю (допоміжними приміщеннями), проте вона необхідна, оскільки співвласники майна повинні нести свої зобов’язання по його утриманню пропорційно своїм часткам у цьому майні. А у нас – у всіх однакова кількість голосів, і у тих, у кого 5 кв.м у власності, і у тих, у кого 500 кв.м», – розповіла вона.
Проекту дісталось
Жорсткій критиці юрист піддала і нові законопроекти, що розроблялися іноземними юристами на замовлення Мінрегіону. «На нас насувається чергова небезпека. Нам пропонують механізм прийняття колективних рішень без створення юридичної особи для передачі функції управління будинками керуючим компаніям. У теорії ця схема виглядає привабливо, тому що ніби як не треба «заморочуватися» реєстрацією ОСББ, звітністю і т.д., але на практиці це виллється у рабство жителів у керуючих компаній, оскільки прописана в законопроекті схема навмисне «заточена» під фальсифікацію результатів волевиявлення співвласників», – заявила Тетяна Монтян.
Заперечення пані Монтян хотів публічно висловити присутній на заході керівник проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC) «Енергоефективність у житловому фонді України» Гжегож Гайда. Однак модеруючий круглий стіл заступник голови АМКУ Федір Влада не надав йому слово, пославшись на регламент, а також на те, що новий законопроект не був ключовою темою для обговорення на заході. Втім, після закінчення засідання пан Влад звернувся до пана Гайді із запрошенням увійти до складу створеної робочої групи.
«Україні Комунальній» вдалося обговорити суперечливе питання створення ОСББ без держреєстрації після круглого столу і з Тетяною Монтян, і з Гжегожем Гайдою.
«Норми про пайову участь та обов’язкове членство включені в законопроект, який розроблявся за підтримки IFC, – розповів нашому кореспонденту пан Гайда. – Але об’єднання громадян без держреєстрації не несе в собі тих загроз, про які говорить юрист. Просто ми запропонували українцям третій варіант – ні ЖЕК, і ні юрособа ОСББ, а об’єднання на громадських засадах для управління своєю власністю. Така модель працює в Польщі і в Німеччині. І система проведення зборів та прийняття рішень точно така ж, як в ОСББ, яке зареєстровано, як юрособа. Мешканці вибирають свого представника, якому делегують повноваження укласти договір з керуючою компанією для обслуговування будинку. Компанія, у свою чергу, вже укладає договори з монополістами на постачання комунальних послуг і займається збором і цільовими витратами зборів і платежів. Мешканці можуть змінити керуючого. Ніякого рабства тут немає».
«Посилання на Польщу та Німеччину неправомірні. В цих країнах існує розвинений, належним чином зарегульований ринок послуг з управління будинками. Порівняйте це з комунальним мафіозним свавіллям, що панує в Україні. Багатоквартирні будинки в цивілізованих країнах формалізовані як цілісні майнові комплекси, а кожен співвласник має правовстановлюючий документ із зазначенням його частки в цьому будинку. В Україні ж правовстановлюючих документів на будь-що в будинках, крім квартир, зроду не існувало; населення масово впевнене, що їх будинки належать ЖЕКам, мерії або державі, а місцеві ради дружно приймають антиконституційні рішення про те, що весь житловий фонд є комунальною власністю», – зазначила юрист.
Пані Монтян також уточнила, що в цивілізованих країнах чітко прописані алгоритми прийняття колективних рішень співвласниками спільного майна та процедури достовірної фіксації волевиявлення. Зокрема, навіть без створення будь-якого виду квартирного товариства; в цивільному законодавстві цивілізованих країн прописані права, обов’язки, а головне – відповідальність особи або осіб, обраних в якості «правління» без створення юридичної особи, що в Польщі є обов’язковим, якщо співвласників – більше семи. «Навіть в племені мумба-юмба є вождь, який є легітимний для членів свого племені і сусідніх племен, і несе відповідальність за свої рішення. А запропонована в законопроекті схема припускає колективну безвідповідальність, легітимізовану загальними зборами, яке неможливо провести навіть чисто технічно, якщо співвласників – хоч скільки-небудь значну кількість. У підсумку кабальний договір, буде підписувати невідомо хто від імені всього будинку – той, кого «намалюють головним» у «протоколі загальних зборів» корумповані чиновники ОМС», – пояснює пані Монтян.
«У цій схемі важливо чітко закріпити обов’язки, а головне – відповідальність усіх сторін. Ми не говоримо, що ця концепція ідеальна, і ми не заперечуємо важливість іністітуціоналізаціі шляхом створення ОСББ, тобто, проходження держреєстрації. Це альтернативний варіант для тих будинків, мешканці яких самі хочуть керувати своєю власністю, але не хочуть оформляти юрособа. Ми завжди готові до діалогу. І у нас є вагомі аргументи», – зазначив представник IFC. «А що робити, якщо будинок великий, в ньому багато мешканців, і сформувалося відразу кілька ініціативних груп?», – наполягає на своєму юрист.
У ході підготовки матеріалу «Україна Комунальна» попросила представників українських ОСББ висловити свою думку. Опитавши три об’єднання, ми з’ясували, що для діючих ОСББ питання про створення кондомініуму без держреєстрації не є принциповим, проте ця схема поки не зрозуміла.
Вирішувати, хто правий, і які схеми найбільш адекватні – нашим читачам. Сьогодні очевидно одне: подальше затягування вирішення ключових проблем ОСББ призведе до стагнації, а не до їх розвитку. «Україна Комунальна» продовжує стежити за розвитком подій та інформувати про долю нових законопроектів, які покликані врегулювати діяльність ОСББ.
Марія Цатурян
За матеріалами: https://osbb.jkg-portal.com.ua/
